今天跟大家聊一聊国内地产在国内大经济环境下所处的位置。我的结论是，目前国内房地产是一个震荡筑底的过程，下是下不去了，就看接下来国内的大放水，马上就会起飞。万事万物皆有周期，不光黄金白银等大宗商品，国内地产也有波峰波谷，有上涨周期、回落周期、筑底周期，还有上升周期，它是一个循环。
聊到这个话题，现在有很多不太懂的人一直在说跟小日子做对比。他们认为在大国博弈背景下，我们现在在通缩，到90年代日本被美国广场协议导致经济倒退30年，觉得我们现在也在走这条路。我想简单说一下，小日子本身不是一个完全独立自主的国家。
放眼全世界，真正完全独立自主的国家屈指可数，除了上三常，其他寥寥无几。所以拿日本经济跟我们国内经济比，完全没有可比性。这些年国家发展非常快，势头很猛，现在可以说是跟大老板平起平坐的地位，这点大家通过新闻媒体也能看得到，我就不多说了。
我说国内地产是一个筑底过程，主要有以下三点。第一点是政策。所谓上有天道，下有王道。上有天道指一年四季春耕秋收，往复循环，是不可违背的自然规律。下有王道简单理解就是高层说了什么、出了什么政策。尤其国内打的都是明牌，我们只要懂得这些东西，按国家政策来走，肯定不会上当。
从25年7月28号，完美求是杂志开始发文《房地产筑底了吗》，正式承认房地产进入深度调整现实，承认新房、二手房量价持续走弱、房企债务风险、居民购房意愿低迷等问题，不再回避市场压力。到26年1月1号，改善和稳定房地产市场预期，本轮周期最核心突破型定调，政策力度全面升级。
官方首次明确房地产具备显著金融属性资产，是国民经济支柱产业，居民家庭最大财富来源。居民房产占家庭总资产60%到70%，房地产加建筑业占GDP13%，直接带动千万人就业，这个比重非常大。
3月16号继续发文，持续做好稳预期工作，延续基调，把稳定房地产预期列为宏观稳增长核心抓手。大家听听这个词，核心抓手，房地产非常明确。26年6月18号，求是网以更大力度提振消费，稳楼市就等于修复居民资产负债表，等于提振全民消费。
大家也知道，前两年国家一直在拉消费，包括各种补贴，家电补贴什么的，各种平台像京东、天猫都在搞国补，但就是拉不起来。国家已经认识到，除了地产，因为地产占比太大，老百姓经过这几年市场下行，严重信心不足。
现在国家找到病根了，接下来就会拿地产开刀。7月1号，关媒求是再次发文，将城市更新、保障性住房、高品质好房子列为稳投资核心抓手，一直在强调。
看看政策面实际落地。26年1月1号，公积金按揭贷款直接降利率，公积金首套降到2.6，二套降到3.075，商业按揭贷款直接降到3.05。然后是减税，居民换房个税退税政策延续至2027年底，这是实际落地的。再看降首付，拿北京举例，首套房最低首付降到15%，二套降到25%，这是公积金内贷款比例。
按揭贷款的话，首套15%，二套降到20%。接下来是放松限购，北京五环内可以购两套房，五环外不限购。非京籍五环内限购一套，要求有两年社保，五环外同样不限购。这是从政策角度来讲，政策不光关媒发声，而且有实际落地，这就是国家用政策在托底。
第二点，拿26年上半年对比25年上半年，实际的新房二手房网签总量，用北京和上海两个城市对比政策前后数据变化。先看北京，25年1月15963套，26年1月18068套，同比上涨15.78%。2月25年14480套，26年14582套，同比上涨0.1%。3月25年23524套，26年23628套，同比上涨0.05%。
4月25年18985套，26年21790套，同比上涨14.7%。5月25年18188套，26年19458套，同比上涨7%。6月25年19116套，26年20757套，同比上涨8.6%。综合1到6月，26年对比25年同比上涨2.1%，北京是稳步上涨2.1%。
再看上海，25年1月19474套，26年1月26746套，同比上涨37.34%。2月25年18508套，26年14180套，同比下跌23.3%。3月25年35937套，26年35423套，同比下跌0.14%。4月25年30843套，26年31758套，同比上涨2.9%。
5月25年31426套，26年31264套，同比下跌0.05%。6月25年25212套，26年42877套，同比上涨70%，这个幅度最大。综合26年上半年对比25年上半年，上海上涨了12.9%。上海作为金融中心，历次都是先行，比北京快一步，北京则比较稳。
第三点，政策出了，数据对比上涨了，现在开发商的表现在这个经济环境中如何。由于时间关系，这块不过多展开了，数据比较多，下期会详细聊。简单说个大概，北京土拍溢价率在10%到20%左右，上海土拍溢价在20%到40%左右。
我想说的是，在这种市场环境下，普通百姓购房者在观望、不敢买，而国央企开发商如保利、华润、招商蛇口等在加大拿地、参与土拍。难道这些国企不考核KPI，还是他们傻？这显而易见，金风未动蝉先晓，他们更多领悟上层精神，或者信息比我们更有优势。
从以上三点我得出的结论是，从业十几年，经历过09年、15、16年以及现阶段，非常明确，这就是一个筑底过程。接下来随着下半年史无前例的大规模放水，会把房地产推向一个新高度。尤其国内一线或强二线城市核心地段的房子，会涨到你不敢相信。这些城市人口在流入，但五六线城市可能连跟风机会都没有，三四线城市可能会跟风，房地产会呈现结构性分化态势。
所以现阶段不管是买房还是置换需求，都是一个相当好的选点。我再啰嗦一句，目前政策买房15%首付，如果跌了，银行可是出资85%。你15%的首付，如果房价真跌，难道银行不怕赔，你怕赔？你自己想想，你是出资15%的出资人，银行是85%的出资人。现在买房利率低，政策宽松，贷款好贷。
反过来，2018年国家政策是房住不炒，那时是高利率、高首付，限购也越来越严。所以买房一定要踏准节奏，看清周期。
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